Мне часто задают вопрос о том, в каком размере оплачивается налог физическим лицом при продаже объекта недвижимости. На этот вопрос нельзя ответить однозначно - возможны варианты. Отвечу более развернуто и приведу примеры.
Начнем с того, что НДФЛ (налог на доходы физических лиц) составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов и оплачивается с полученного дохода при продаже квартиры или другого объекта недвижимости, владение которыми составило менее 3 лет. Однако для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года по 1 января 2020 года, этот срок составляет 5 лет.
Сумму уплачиваемого НДФЛ можно уменьшить одним из способов:
1) все резиденты России могут рассчитывать раз в год на налоговый вычет в размере 1 миллион рублей;
2) если объект недвижимости был куплен и/или в его ремонт или реконструкцию были вложены средства, размер которых задокументирован, то при продаже такого объекта налогооблагаемый доход получается путем вычитания понесенных расходов из цены продажи.
Что это значит? Давайте рассмотрим конкретные примеры:
- Михаил получил в наследство квартиру и спустя 2 года решил ее продать. Цена продажи по договору составила 2,5 миллиона рублей. Из этой суммы можно вычесть 1 миллион рублей налогового вычета. Полученные 1,5 миллиона рублей будут являться налогооблагаемым доходом. Уплатить необходимо будет: 1500000*13%=195000 рублей.
- Светлана купила квартиру 20 декабря 2015 года за 900 тысяч рублей и через 2 года продала ее за 1,2 миллиона рублей. Размер НДФЛ составит: (1200000-1000000)*13%=26000 рублей. Но если посчитать вторым способом, то НДФЛ будет больше: (1200000-900000)*13%=39000 рублей.
- Олег купил квартиру 20 января 2016 года за 6 миллионов рублей, сделал ремонт на 700 тысяч рублей и через 1 год продал за 7,5 миллионов рублей. Если считать первым способом, то НДФЛ составит: (7500000-1000000)*13%=845000 рублей. Кругленькая сумма! Теперь посчитаем вторым способом: (7500000-6000000-700000)*13%=104000 рублей. Сумма тоже не маленькая, но значительно ниже первой. Разница составляет 741000 рублей.
Итак, при маленьких суммах сделок, близких к сумме налогового вычета, выгоднее применять первый способ, а при больших суммах - второй. Необходимо помнить, что при расчете НДФЛ цена продажи квартиры или другого объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости, иначе будет произведена повторная проверка и перерасчет с начислением штрафа. Также обратите внимание, что указанные способы расчета НДФЛ касаются резидентов России (лиц, находящихся на территории России 183 или больше календарных дней в течение налогового периода).
Продавец объекта недвижимости обязан после заключения сделки купли-продажи подать декларацию 3-НДФЛ в местные органы ФНС, а затем уплатить налог до 15 июля следующего за сделкой года. Если при расчете НДФЛ окажется, что он составляет 0 рублей, декларацию все равно необходимо подать. Не подается декларация только в тех случаях, когда резидент продает объект недвижимости, срок владения которым превысил 5 лет или 3 года для тех, кого это касается.
Дополнительно для снижения НДФЛ можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Если у Вас появились дополнительные вопросы, задавайте их в комментариях, а я с удовольствием отвечу на них.
Евгений Костенков
Добавить комментарий